日税FPメルマガ通信 第３００号

＜生産緑地の2022年問題＞ 

平成30年10月15日発行

■１．そもそも「生産緑地」とは

　生産緑地とは、シンプルに言えば「都市部にあり、法律で自然を保つことが決められた土地」です。東京23区や兵庫県、愛知県などの政令指定都市に生産緑地はあります。

　指定される条件は以下の通りです。

　　・500㎡以上の広さをもつ

　　・指定された都市部にある

　　・緑地や公共施設の予定地としての機能をもつ 

　　・継続して農業ができる

　　・所有者など、土地の関係者から同意を得ている

　なお、生産緑地は農地以外に転用することができません。つまり、建物などの建築が制限されているのです。その代わりに、

　　　①固定資産税率は一般の宅地と比べて200分の1(農地課税)

　　　②相続税の納税が猶予される

という、税制上のメリットがあります。

　そして、法律で生産緑地が定められた1992年から、ちょうど30年後となる2022年。農地の生産緑地としての期限が切れます。

　つまり、これまで生産緑地として指定されていた土地が「市区町村に買取を申し出できる土地」に変わります。そのため、一気に買取の申し出をされる可能性があるのです。

■２．生産緑地の2022年問題で起こる2つのこと

　生産緑地の2022年問題では、

　　①土地が余って、地価が下がる

　　②税金の負担は上がる

 の2つが起こる可能性があります。その理由は、以下で順番に紹介します。

① 土地が余って、地価が下がる
　生産緑地の広さは全国で「東京ドーム約2992個分」です。そして2022年には生産緑地が宅地として売りに出され、土地の供給が一気に増えます。

　しかしながら、それに合わせて土地の需要が上がるわけではありません。その結果、売れ残った土地は余ります。

　すると、地価が下がり、それに合わせてアパートなど賃貸住宅の賃料も下落。つまるところ、2022年問題はいま生産緑地を持っている人だけではなく、不動産業界すべてに影響する課題なのです。

② 税金の負担は上がる
　生産緑地は、売りに出されて3ヶ月以内に買い手が見つからなければ、生産緑地指定が解除されます。要するに生産緑地から宅地に戻るのです。

　すると生産緑地のメリットである「税制の優遇」がなくなります。

　具体的には「一般の宅地にかかる固定資産税+猶予されていた相続税+猶予期間の利子」が所有者にのしかかるため、その負担は相当な金額です。

■３．生産緑地2022年問題を見据えた今後の土地活用

　ここまで生産緑地の2022年問題について解説しました。おさらいすると、生産緑地とは「都市部にあり、法律で自然を保つことが決められた土地」で、税制上のメリットがあります。

　しかし、法律によって農地が生産緑地ではなくなる2022年には、税金の優遇がなくなり、生産緑地から宅地へ戻ることで土地が余りはじめ、結果として地価や賃料が下がる可能性があります。これが生産緑地の2022年問題です。

　空き家や土地が余ることが予想されるため、土地や家を売りたい方は早めに売却するほうがよいという専門家も多くいます。

　自治体はどのようなアクションを取るか決めかねているところもあり、今後の見通しが立たないこともあるのが現状です。

　まずは、持っている不動産の情報を整理することからはじめて、2022年問題への対策をしていきましょう。